FunderMaps · aankoop, verkoop en taxatie

Funderingsrisico bij aankoop, verkoop en taxatie

Bij het kopen, verkopen, taxeren en financieren van een woning hoort een funderingsrisicoklasse van A tot en met E. Op deze pagina leest u wat die klasse betekent, wanneer een verkennend funderingsonderzoek (QuickScan) nodig is en hoe een onderzoek de klasse bijstelt. Voor huiseigenaren en voor professionals.

In het kort

Drie stappen, één waarheid

De funderingsrisicoklasse komt uit FunderMaps, de Nationale Database Funderingen. Zij staat in het taxatierapport en is zichtbaar voor makelaars en taxateurs.

ABC

Laag risico

Bij klasse A, B of C is geen vervolgstap nodig voor de aan- of verkoop.

DE

Verhoogd risico

Bij klasse D of E volgt altijd een verkennend funderingsonderzoek door een erkend bureau. Een D of E maakt een woning niet onverkoopbaar.

Onderzoek is leidend

Onderzoek stelt bij

Is er onderzoek gedaan door een erkend bureau, dan is de uitkomst daarvan leidend. Het bureau levert het onderzoek zelf aan via FunderScan, zodat koper, verkoper, taxateur en financier naar dezelfde uitkomst kijken.

Het stappenplan

Van risico-inschatting naar onderzoek

De werkwijze volgt de richtlijn van het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek). Elke stap gaat alleen verder als de vorige daar aanleiding toe geeft.

Funderingsrisico-inschatting

risicoklasse A–E met betrouwbaarheid

Risicoprofiel op basis van de landelijke FunderMaps-database: archieftekeningen, eerdere onderzoeken, bodemgegevens en zakkingsmetingen.

KostenKosteloos
DoorlooptijdDirect

Uitkomst: risicoklasse

ABCDE

Met de betrouwbaarheid van het risicoprofiel

IndicatiefAfgeleidVastgesteld

Methoden

  • Koppeling van FunderMaps-gegevens per adres
  • Funderingstype (uit archiefonderzoek, indien beschikbaar), bodemopbouw en grondwaterstand
  • Zakkingssnelheid en het verloop over de laatste tien jaar

Vervolgactie

Bij een D of E altijd door naar stap 2, ongeacht de betrouwbaarheid. Bij A, B of C geen vervolgstap.

De betrouwbaarheid bepaalt niet óf u doorgaat, maar welk bewijs telt als u een heroverweging aanvraagt.

Beschikbaar bij

  • het NRVT/NWWI-taxatierapport
  • NVM- en VastgoedNED-makelaars
  • erkende onderzoeksbureaus

Verkennend funderingsonderzoek

onderzoek op locatie, niet-destructief

Aanvullend, indicatief funderingsonderzoek door een erkend bureau, volgens het Addendum QuickScan van de KCAF-richtlijn.

Kosten (indicatief)€350 – €650
DoorlooptijdEnkele dagen

Uitkomst: risico funderingsproblematiek

LaagMiddenHoog

Methoden (in aanvulling op stap 1)

  • Archiefonderzoek (optioneel)
  • Visuele inspectie
  • Lintvoegmetingen
  • Loodmeting
  • Pandzakkingssnelheid

Vervolgactie

Laag geen vervolg · Midden monitoring of maatwerk uit het verkennend onderzoek · Hoog door naar stap 3 (uitgebreid funderingsonderzoek).

Uit te laten voeren bij

erkende bureaus voor verkennend onderzoek

Verkennend onderzoek aanvragen →

Uitgebreid funderingsonderzoek

veldonderzoek · Fase 1 en Fase 2

Diepgaand onderzoek (Fase 1 en/of 2) met paalinspectie en laboratoriumanalyse, om de staat en de handhavingstermijn van de fundering vast te stellen.

Kosten (indicatief)€7.000 – €9.000
Doorlooptijd1 tot 2 maanden

Uitkomst: handhavingstermijn

> 25 jaarVoldoende
≤ 25 jaarRedelijk
≤ 15 jaarMatig
≤ 5 jaarOnvoldoende
DirectSlecht

Fase 1: bovengrondonderzoek en omgevingsfactoren

  • Archiefonderzoek (verplicht)
  • Vloerveldwaterpassing
  • Inpandige opname

Fase 2: inspectieputten, na Fase 1

  • Inspectiegaten en blootlegging van de fundering
  • Houtanalyse in het laboratorium
  • Bepaling van de handhavingstermijn en hersteladvies

Uit te laten voeren bij

erkende funderingsonderzoeksbureaus

Fase 1 aanvragen → Fase 2 aanvragen →

Aanvraag bij erkende bureaus in uw regio.

Stap 1, 2 en 3 in samenhang

Wat een verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek met het funderingsrisicorapport doet

Het funderingsrisicorapport (FRR) bepaalt óf een verkennend funderingsonderzoek nodig is. Ligt er eenmaal onderzoek, dan is dát leidend: het certificaat ligt op het FRR, en het FRR wordt op basis van de uitkomst bijgesteld. Dat geldt voor het verkennend funderingsonderzoek (stap 2) en op dezelfde manier voor het uitgebreide funderingsonderzoek Fase 1 en/of 2 (stap 3).

Stap 1

Het FRR bepaalt de noodzaak

Het funderingsrisicorapport bepaalt óf een verkennend funderingsonderzoek nodig is. Klopt de uitkomst volgens de professional niet, dan wijkt hij daar niet zelf van af: die afweging kan onderbouwd in een heroverweging worden genomen.

Stap 2 en 3 · leidend

Het certificaat ligt op het FRR

Is er een verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek uitgevoerd, dan is dat rapport leidend. Het funderingsrisicorapport verdwijnt niet, maar wordt op basis van de uitkomst bijgesteld.

Verplicht

Terug naar FunderMaps: één waarheid

Het bureau dat het onderzoek heeft gedaan, levert elk verkennend en uitgebreid funderingsonderzoek aan via FunderScan. Daardoor kijken koper, verkoper, taxateur en financier naar dezelfde uitkomst.

Zo stelt de uitkomst het FRR bij

Verkennend funderingsonderzoek (stap 2) 3 jaar geldig

Laag→ABGeen vervolgstap.
Midden→CMonitoring of maatwerk uit het verkennend onderzoek.
Hoog→DEDoor naar stap 3 (uitgebreid funderingsonderzoek).

Uitgebreid funderingsonderzoek (stap 3 · Fase 1 en/of 2) 5 jaar geldig

Voldoende→ABHandhavingstermijn: > 25 jaar
Redelijk→ABHandhavingstermijn: ≤ 25 jaar
Matig→CHandhavingstermijn: ≤ 15 jaar
Onvoldoende→EHandhavingstermijn: ≤ 5 jaar
Slecht→EHandhavingstermijn: direct
Geen blijvende aanpassing

De metingen uit het onderzoek blijven meegenomen, maar de bijstelling is niet voor altijd. Een verkennend funderingsonderzoek heeft een vervaltermijn van 3 jaar, een uitgebreid funderingsonderzoek een vervaltermijn van 5 jaar. Daarna kan de risicoaanduiding weer wijzigen.

Een verkennend funderingsonderzoek is een belangrijk meetpunt op locatie, en tegelijk een momentopname: er wordt niet gegraven en de fundering zelf wordt niet onderzocht. Daarvoor is een uitgebreid funderingsonderzoek (stap 3) nodig.

De risico-inschatting

Risicoklasse en betrouwbaarheid

Elke risico-inschatting heeft twee delen: een risicoklasse van A tot en met E, en de betrouwbaarheid van het risicoprofiel. De termen volgen het KCAF en de informatiestandaard van FunderMaps.

Een indicatie, geen vaststelling. Een risicoklasse komt uit een model, en geen enkel model is 100% juist, ook dat van FunderMaps niet. De risicoklasse is daarom een risico-indicatie. Pas een verkennend funderingsonderzoek op locatie geeft een uitkomst voor het pand zelf, in de vorm van een risico: laag, midden of hoog.

Let op het verschil: klasse D heet “Hoog risico” en is een risico-indicatie uit het model. “Hoog” als uitslag van een verkennend onderzoek is iets anders: dat is een bevinding op locatie. Op deze pagina noemen we klasse D en E daarom altijd met letter en naam.

Risicoklassen

KlasseBetekenisBij aan- en verkoop
AGeen risicoLaag risico, verkennend onderzoek niet nodig
BLicht risico
CAandachtspunt of onzekerheid
DHoog risicoVerhoogd risico, verkennend onderzoek nodig
EVastgesteld probleem

Betrouwbaarheid

BetrouwbaarheidWaar het op rust
VastgesteldOnderzoek of archiefgegevens van dit pand zelf.
AfgeleidGegevens van vergelijkbare panden dichtbij, bijvoorbeeld in hetzelfde bouwblok.
IndicatiefEen modelberekening op basis van onder meer bouwjaar, bodem, grondwater en satellietmetingen.

Hoe het model rekent, staat op Hoe het model werkt.

Voor huiseigenaren

Wat betekent de uitkomst voor u?

Gaat u kopen of verkopen, dan bespreekt uw makelaar of taxateur de risicoklasse met u. De inschatting zelf is kosteloos en loopt via de makelaar of de taxateur.

Na de risico-inschatting (stap 1)

ABEr is niets te doen; het risico is gering.
CLet op scheuren, scheefstand of klemmende deuren en ramen. Ziet u die, overweeg dan een verkennend funderingsonderzoek.
DEEr volgt een verkennend funderingsonderzoek door een erkend bureau.

Na het verkennend onderzoek (stap 2)

LaagGeen actie nodig.
MiddenGeen directe actie; volg de situatie met metingen.
HoogEen uitgebreid onderzoek geeft definitief inzicht. Aan- en verkoop en financiering blijven mogelijk; de herstelkosten kunnen wel meewegen in de waarde of de financiering.

Geen verkoopplannen, wel zorgen?

Drie signalen zijn een reden om een verkennend funderingsonderzoek te laten doen, ook buiten een aan- of verkoop:

  • Scheuren in de muren, vooral schuine scheuren of scheuren die groeien
  • Klemmende ramen en deuren
  • Scheve vloeren of een zichtbaar scheef huis
Verkennend onderzoek aanvragen →

Waar vindt u de risicoklasse? De klasse komt uit FunderMaps en is zichtbaar voor makelaars en taxateurs. Bij een taxatie levert het NWWI het funderingsrisicorapport automatisch mee. Er is geen openbare website waar u de klasse per adres kunt opzoeken.

Klopt er volgens u iets niet aan de gegevens van uw woning? Meld het via melden.fundermaps.com, het liefst met een tekening of onderzoek erbij. FunderMaps beoordeelt elke melding; een melding wordt niet automatisch overgenomen.

Stap 2 uitgelegd

Het verkennend funderingsonderzoek (QuickScan)

Een verkennend funderingsonderzoek is een beperkt onderzoek op locatie door een erkend bureau, volgens het Addendum QuickScan van de KCAF-richtlijn. Het bevestigt of ontkracht het risico uit de inschatting. De uitkomst is een risico: laag, midden of hoog. Het onderzoek is niet-destructief: er wordt niet gegraven of gebroken.

Drie namen, één onderzoek

Fase 0 is de oude vakterm, QuickScan de bekende naam, en verkennend funderingsonderzoek de officiële naam sinds 1 augustus 2026. Het is in alle gevallen hetzelfde onderzoek.

Bij klasse D of E

Bij een funderingsrisicoklasse D of E is een verkennend funderingsonderzoek nodig om de taxatie af te ronden. Makelaars, taxateurs en financiers vragen er dan om.

Duur

Het bezoek duurt meestal één tot enkele uren. Daarna maakt het bureau een digitaal rapport en levert het aan via FunderScan.

Wat wordt er onderzocht?

  1. Visuele inspectie: scheuren, vervormingen, scheefstand en klemmende ramen of deuren, binnen en buiten, met foto's.
  2. Metingen aan het pand: lintvoegwaterpassing, loodmeting en scheurregistratie, om te zien of het pand zakt of vervormt.
  3. Omgeving en archief: bouwjaar, funderingstype, bodemopbouw en zakkingsgegevens uit FunderMaps en archieven, vergeleken met de metingen.
  4. Beoordeling en rapport: risico laag, midden of hoog, met advies over de vervolgstap.

Welke metingen tellen?

Volgens de richtlijn zijn lintvoeg- en loodmetingen met geijkte instrumenten, visuele inspectie met fotoregistratie en archiefonderzoek voorgeschreven. Technieken als ERT, MASW, GPR, satellietgegevens en 3D-scans geven extra context, maar vervangen geen oordeel volgens de richtlijn.

Alleen onderzoek van een KCAF- of VastgoedNED-erkend bureau, door het bureau zelf aangeleverd via FunderScan, telt mee voor de risicoklasse.

Is Fase 0 hetzelfde als een QuickScan?

Ja. Fase 0, QuickScan en verkennend funderingsonderzoek zijn drie namen voor precies hetzelfde onderzoek volgens de KCAF-richtlijn.

Wanneer is een verkennend onderzoek nodig?

Bij een funderingsrisicoklasse D of E. Daarnaast is het logisch bij zichtbare schade, scheefstand of twijfel bij aan- of verkoop.

Wat gebeurt er na het onderzoek?

Bij de uitslag laag niets. Bij midden volgt u de situatie met periodieke metingen. Bij hoog kan een uitgebreid funderingsonderzoek definitief inzicht geven; voor de aan- of verkoop volstaat de verkennende uitkomst doorgaans.

Wordt er gegraven of gebroken?

Nee. Het verkennend onderzoek is niet-destructief. Een inspectieput komt pas bij het uitgebreide funderingsonderzoek (Fase 2).

Hoe lang telt de uitkomst?

De uitkomst van een verkennend funderingsonderzoek stelt de risicoklasse drie jaar bij. Daarna kan de klasse weer wijzigen.

Voorbereiding

Checklist voor het bezoek

Komt er een erkend bureau langs voor een verkennend funderingsonderzoek? Veel hoeft u niet te doen. Met deze checklist verloopt het bezoek vlot en krijgt het bureau een zo compleet mogelijk beeld.

Zorg dat de inspecteur overal bij kan

  • Maak het luik van de kruipruimte vrij. De kruipruimte zelf hoeft niet leeg.
  • Zorg dat alle gevels bereikbaar zijn, ook in de tuin en rond een aanbouw.
  • Maak de meterkast en een eventuele kelder toegankelijk.

Leg documenten klaar, als u ze heeft

  • Bouw- of verbouwingstekeningen.
  • Eerdere rapporten: een bouwkundige keuring, funderingsonderzoek of bewijs van herstel.
  • Oudere foto's van scheuren of schade, zodat het bureau ziet of iets nieuw is.

Denk na over wat u zelf heeft gezien

  • Waar zitten scheuren, en zijn ze gegroeid?
  • Klemmen ramen of deuren, en sinds wanneer?
  • Is er iets veranderd in de omgeving, zoals bouwwerkzaamheden of gekapte bomen?

Tijdens het bezoek

  • De inspecteur bekijkt de woning binnen en buiten en maakt foto's.
  • Er wordt gemeten of het huis scheef staat of zakt, zonder graven of breken.
  • Het bezoek duurt doorgaans één tot enkele uren. Zorg dat u thuis bent, of dat iemand anders de inspecteur binnenlaat.
Wat als ik geen documenten van het huis heb?

Dat is geen probleem. Het bureau gebruikt ook archiefgegevens en de gegevens in FunderMaps. Uw eigen documenten maken het beeld wel completer.

Wanneer krijg ik het rapport?

Het bureau verwerkt de metingen in een digitaal rapport, met als uitkomst laag, midden of hoog risico. U hoort vooraf hoe lang dat duurt.

Heroverweging

Klopt de risicoklasse niet?

Een funderingsonderzoek komt alleen binnen via het bureau dat het heeft uitgevoerd, in FunderScan. Ziet u als bewoner of eigenaar een afwijking, of heeft u een eigen rapport? Meld het via melden.fundermaps.com. FunderMaps beoordeelt elke melding; een melding wordt niet automatisch overgenomen. Blijkt het pand in klasse A, B of C te horen, dan is het verkennend onderzoek niet meer nodig. De route werkt ook andersom, bijvoorbeeld bij zichtbare schade.

Tegen een vastgestelde of afgeleide inschatting

  • historisch funderingsonderzoek
  • een verkennend funderingsonderzoek
  • een bouwkundig rapport
  • archiefonderzoek dat iets anders laat zien
  • uitgevoerd funderingsherstel, geregistreerd in het Nationaal Herstelregister

Tegen een indicatieve inschatting

  • eigen waarneming: scheuren, scheefstand, klemmende deuren of ramen
  • een bouwtekening of archiefstuk met het funderingstype
  • lokale deskundigheid

Te weinig gegevens? Soms is er te weinig bekend voor een inschatting. Dat betekent niet automatisch een hoog risico of geen financiering. De taxateur weegt dan zelf af op basis van archief, gemeentelijke informatie, zichtbare signalen en eventueel herstel. Bij twijfel ligt een verkennend funderingsonderzoek voor de hand.

Voor professionals

Makelaars, taxateurs en financiers

De werkwijze sluit aan op de afspraken met NRVT en NWWI en houdt rekening met het NHG-toetskader. De uitgangspunten: een inschatting, geen oordeel; resultaten altijd in de context van de brongegevens; en transparantie naar alle partijen.

Per rol

  • Makelaar: ziet de klasse met betrouwbaarheid in de software van de eigen vereniging, signaleert het risico en bespreekt het met de klant, bij aankoop én verkoop. Bij D of E schakelt hij een erkend bureau in en trekt geen eigen technische conclusies.
  • Taxateur: ziet de volledige inschatting en weegt risico en betrouwbaarheid mee in de waardering. Bij klasse D of E beoordeelt hij of er al een geldig en bruikbaar onderzoek ligt.
  • Koper en verkoper: een D of E maakt een woning niet onverkoopbaar, maar vraagt wel om onderzoek.
  • Financier: toetst het onderzoek en houdt bij een uitslag hoog rekening met de herstelkosten.

Beslisvragen voor de taxateur

Klasse D of E?Ja: verkennend onderzoek. Nee: vermelden, geen vervolg.
Ligt er al bruikbaar onderzoek?Ja: dat gebruiken. Nee: een erkend bureau inschakelen.
Erkend bureau én door het bureau aangeleverd via FunderScan?Ja: telt mee. Nee: telt niet mee.
Bewijs voor een heroverweging?Ja: melden via melden.fundermaps.com. Nee: onderzoek aanvragen.

Rangorde van rapporten

  1. Taxatierapport met de funderingsrisico-inschatting: de basis.
  2. Verkennend funderingsonderzoek: leidend, de bijstelling geldt drie jaar.
  3. Uitgebreid funderingsonderzoek: vervangt alle eerdere rapporten, de bijstelling geldt vijf jaar.

Een D of E leidt niet automatisch tot destructief onderzoek: eerst volgt Fase 1, en Fase 2 alleen als het risico hoog blijft.

NHG vanaf 1 januari 2027

NHG heeft het toetskader funderingsrisico op 26 oktober 2026 gepubliceerd. Het geldt voor elk bindend aanbod op of na 1 januari 2027, ook als het taxatierapport eerder is opgesteld.

  • Risicoklasse A, B of C: geen eisen vanuit NHG.
  • Risicoklasse D of E: een verkennend funderingsonderzoek is verplicht. Ligt er al een geldig verkennend of uitgebreid onderzoek, dan hoeft er geen nieuw onderzoek te komen; de taxateur beoordeelt of het bruikbaar is.
  • Uitslag laag of midden: geen aanvullende eisen.
  • Uitslag hoog: het verkennend onderzoek geeft “hoog”, of het uitgebreid onderzoek geeft “onvoldoende” of “slecht”. Dan gaan de indicatieve herstelkosten af van de maximale financieringslast: als annuïtaire lening van maximaal 30 jaar, tegen de AFM-toetsrente. Heeft de koper meer dan € 25.000 eigen middelen, dan mogen de herstelkosten omlaag met het bedrag daarboven.
  • Herstelkosten: sinds 1 oktober 2026 staan de indicatieve herstelkosten van KCAF bij klasse D en E in de pdf-bijlage van het funderingsrisicorapport. Geldverstrekkers kunnen ze ook berekenen met de kostencalculator op kcaf.nl.

NHG spreekt van een “erkende deskundige” en sluit aan bij een certificeringsregeling die nog in ontwikkeling is. Bronnen: Toetskader funderingsrisico · Voorwaarden en Normen 2027 · Nieuwe regels (26 oktober 2026) · Wijzigingen 2027 (30 oktober 2026) · Voor consumenten

Wie mag onderzoek doen, en wanneer telt het mee?

  • Iedereen mag een funderingsonderzoek uitvoeren; het is een vrij beroep.
  • Voor gebruik bij aan- en verkoop, taxatie, financiering en gemeentelijke subsidie moet het bureau sinds 1 april 2026 erkend zijn door KCAF of VastgoedNED.
  • Een rapport van een niet-erkend bureau wordt sinds 1 oktober 2026 geweigerd. De indiener krijgt daarover bericht.
  • Welke bureaus erkend zijn, staat in het KCAF-register.

Aanleveren via FunderScan

  • Alleen de bronhouder, het bureau dat het onderzoek heeft gedaan, kan een onderzoek aanleveren, via FunderScan. Het bureau maakt het rapport in FunderScan of uploadt een eigen rapport.
  • Aanleveren via pandeigenaren of makelaars kan niet meer.
  • FunderScan is gratis te gebruiken, inclusief de FunderMaps-gegevens. Een certificaat kost € 25.
  • Bewoners en eigenaren kunnen een afwijking of een eigen rapport blijven melden via melden.fundermaps.com. FunderMaps beoordeelt die melding; ze wordt niet automatisch overgenomen.
  • Een Fase 2-rapport vraagt om directe inspectie en materiaalonderzoek. Een rapport dat alleen op GPR, ERT, MASW of een 3D-laserscan steunt, voldoet niet.

Certificaat per persoon

  • Als aanvulling op de bestaande richtlijn geldt vanaf 1 januari 2027 ook een certificaat per persoon. De uitvoerder toont dat aan met een relevant cv, opleiding en examen.
  • De eisen staan op erkenning.kcaf.nl.

Richtlijnen en opleidingen